Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi, Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Gündelik yaşamda sıkça karşılaşılan hukuki ilişkilerden biri kira ilişkisidir. Bu yazıda, kiralanan taşınmazın tahliyesi, kiracı nasıl çıkarılır, taşınmazın tahliyesi kararı, kiralanan taşınmazın tahliyesi davası ve takip talebi örneği gibi sıkça sorulan konulara değinilmektedir. Ayrıca üzerinde daha ayrıntılı olarak durulması gereken yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi gibi özel kiracıyı çıkarma sebeplerine ise kısaca değinilmektedir.

Kira ilişkisi, kiracının bir taşınır veya taşınmaz mülkü belli bir ücret karşılığında kullanma, kiralayanın ise bu mülkü kullanımına sunma yükümlülüğü altına girdiği bir ilişkidir. Bu ilişki sebebi ile ortaya çıkan uyuşmazlıkların mahkemelerin yükü sebebiyle çok uzun sürdüğü görülmektedir. Bu sebeple kişilerin maddi ve manevi açıdan daha fazla zarar görmeden süreci yürütebilmesi için uzman bir avukatlık bürosundan hukuki destek almaları önem arzetmektedir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira Sözleşmesi Nedir? Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir mülkün kullanımını kiracıya bırakması, karşılığında kiracının belirlenen kira bedelini ödemesi yükümlülüğünü kabul ettiği bir anlaşmadır. Bu sözleşmenin ihlali halinde tarafların sözleşmeyi sonlandırma hakkı bulunmaktadır. Bu yazımızda kira sözleşmesinin sona erme koşulları, tahliye davası açma süreçleri ve kiralayanın haklı nedenle sözleşmeyi feshetme koşulları Yargıtay kararlarıyla ele alınacaktır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?

Kendiliğinden Sona Ermesi
Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Genellikle süresi dolan adi kira sözleşmeleri kendiliğinden sona erer. Kiralayanın kiracıya ek bir bildirimde bulunması gerekmez. Ancak kiracı süre bitiminde taşınmazı boşaltmazsa, kiralayan tahliye davası açabilir ve süre bitiminden itibaren bir ay içinde icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Tarafların birbirlerine fesih bildirimi yaparak kira sözleşmesini sona erdirebilirler. Fesih bildirimi süreleri kira türüne göre değişiklik gösterir.
Kira Sözleşmesinin Taraflarca Sona Ermesi

Kiraya Veren Sözleşmeyi Nasıl Sona Erdirebilir?

Kiracının Sözleşmeye Uymaması: Kiracının sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, kiralayan sözleşmeyi sonlandırabilir.
Kiracının İflası: Kiracının iflas etmesi ve birikmiş kiraları ödeyememesi durumunda kiralayan, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının Ölümü: Kiracının ölümü halinde mirasçılar, belirli süreler içinde sözleşmeyi sonlandırabilir.
Önemli Nedenlerle Fesih: Taraflar, önemli nedenlerle sözleşmeyi her zaman sonlandırabilirler.
Kira Borcunun Ödenmemesi: Kiracının kira borcunu ödememesi halinde, kiralayan sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının Kiralananı Başkasına Kiralaması: Kiracının izinsiz şekilde kiralananı başkasına kiralama girişimleri kiralayan tarafından sözleşmenin feshedilmesine yol açabilir.

Kiracı Sözleşmeyi Nasıl Feshedebilir?

Kiraya Verenin Sözleşmeye Uymaması: Kiraya verenin mülkü uygun şekilde teslim etmemesi kiracıya fesih hakkı verir.
Önemli Nedenlerle Fesih: Sözleşmenin devamının mümkün olmadığı durumlarda kiracı sözleşmeyi sonlandırabilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi

Konut ihtiyacı, işyeri gereksinimi veya önemli tadilat gibi sebeplerle kiralayan, kiracıyı evden çıkarma hakkına sahiptir. Ancak, bu işlemler için belirli koşulların sağlanması gerekmektedir.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Tahliye davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Ancak, taşınmazın aynına ilişkin olmadığı durumlarda, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.

Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiralayan, ilamsız icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir. Ödeme emrine itiraz edilmediği ve borç ödenmediği takdirde, icra takibi kesinleşir ve kiralayan, kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebilir. İtiraz edilmesi halinde ise, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulması gerekir.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

Kiracının, komşulara rahatsızlık vermesi durumunda, kiraya verenin kiracıyı uyarması gerekmektedir. Uyarılara rağmen durumun düzeltilmemesi halinde, kiraya veren kira sözleşmesini feshederek kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir.

Yeni Satın Alınan Evden Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Yeni malik, taşınmazı kendi veya yakınlarının konut veya işyeri gereksinimi için kullanmak istediğinde, mülkiyeti kazandıktan sonra bir ay içinde bu durumu kiracıya bildirerek, altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Tahliye Taahhüdü Veren Kiracının Evden Çıkmaması Halinde Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kiracı, taşınmadan önce çıkacağını yazılı olarak bildirmiş ancak çıkmamışsa, kiraya veren bu sebeple tahliye davası açabilir veya icraya başvurarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Boşaltma işlemi için tahliye davası veya icra takibi, taahhüdün belirtildiği tarihten itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır.

Yeni Kira Döneminde Kirayı Ne Kadar Arttırabilirim?

Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin 8 Haziran 2023 tarihinde kabul ettiği geçici kanunla, kira sözleşmelerindeki kira bedeli artışı için yüzde 25’lik bir üst sınır belirlenmiştir. Bu sınırlama, konut kiraları için geçerli olup, işyeri kiralarında TÜFE oranındaki artış kuralı uygulanmaya devam edecektir.

Borçlunun İtiraz Etmesi Durumunda İtirazın Kaldırılması

Ödeme emrinin borçluya tebliğinden sonra yapılan itiraz üzerine, alacaklının icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması istenebilir. Eğer borçlu kira sözleşmesini inkar ederse ve yazılı bir sözleşme yoksa, alacaklı genel hükümler çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak zorundadır. Ancak, noter tarafından onaylanmış bir kira sözleşmesi varsa, bu durumda icra mahkemesi itirazı kaldırabilir ve tahliye işlemine devam edilebilir.

Kiraya verenler için noter tasdiki, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda büyük önem taşımaktadır. Yazılı bir kira sözleşmesinin olması ve bu sözleşmenin noter tarafından tasdiklenmesi, tahliye işlemlerinde kolaylık sağlamaktadır.

Ödeme emrinin borçluya tebliğinden sonra yapılan itiraz, icra sürecinin durmasına neden olur. Alacaklının, takibin devamı için icra mahkemesine itirazın kaldırılması talebinde bulunması gerekmektedir. Borçlu tarafından yapılan itiraz, alacaklının kira sözleşmesinin varlığını ispatlama yükümlülüğünü ortaya çıkarır. Eğer alacaklı, sözleşmenin varlığını belgeleyemezse, icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar veremez ve alacaklı, tahliye talebiyle genel hukuk mahkemelerine başvurmalıdır.

Noterce tasdikli bir kira sözleşmesinin varlığı, alacaklının elini güçlendirir. Borçlu, noterce onaylı bir sözleşmeyi inkar etse dahi, icra mahkemesi itirazı genellikle kaldırır ve tahliye sürecine devam edilir. Bu, noter onayının kira sözleşmelerindeki önemini vurgular. Noter onayı, sözleşmenin sonradan inkar edilmesini zorlaştırır ve tahliye sürecini kolaylaştırır.

İcra takibinin başlaması ve ödeme emrinin gönderilmesi, Borçlar Kanunu’nda öngörülen ihtar sürecinin başlangıcı olarak kabul edilir. Borçlu kiracı, ödeme emrine itiraz etmezse ve borcu ödemezse, alacaklı kiralanan taşınmazın tahliyesi için icra mahkemesine başvurabilir. Ancak borçlu, itiraz süresi içinde borcunu öderse, tahliye işlemi yapılamaz.

Kiracıların ve kiralayanların haklarını korumak adına, kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılması ve mümkünse noter huzurunda onaylatılması önem taşır. Bu, her iki taraf için de güvenli bir kira ilişkisi sağlar ve olası anlaşmazlıkların çözümünde belirleyici bir role sahiptir.

Kira ilişkilerinde yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde, Yargıtay kararları önemli bir referans noktasıdır. Bu kararlar, benzer durumlarla karşılaşan kiralayanlar ve kiracılar için yol gösterici olabilir.

Sonuç olarak, kira bedelinin düzenli olarak ödenmemesi gibi durumlarda, kiralayanların hukuki yollara başvurarak haklarını aramaları mümkündür. İcra ve iflas hukuku, bu süreçlerde kiralayanlara çeşitli olanaklar sunar. Ancak, bu süreçlerin doğru bir şekilde yönetilmesi ve tarafların haklarının korunabilmesi için profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.